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來源： 21世紀經濟報道 作者： 荊寶潔
阿里巴巴集團(01688.HK)高級研究員、副總裁梁春曉如是定義：“阿里巴巴也是在做商業地產，不過我們的商業地產是在互聯網上，我們與傳統商業地產的共同之處在于我們都為交易、為經濟活動提供交易的場所，或者是基礎設施。”
今天，傳統的商業地產正在接受來自電子商務的巨大挑戰。傳統百貨的零售份額不斷被電子商務蠶食，已有一些商場被迫關閉。
“馬云式的困境”也讓商業地產的開發商們開始重新思考。“之于開發商，再也不僅僅是蓋個房子那么簡單，必須從業態規劃上作出改變。”天津樂城置業總經理王喆密切關注著淘寶商城事件的進展。
萬達集團董事長王健林也承認，網絡對實體商業帶來的沖擊巨大。但他更篤定地認為，“網購替代終端”終究不可能實現，新的出路是打造體驗式消費綜合。
電子商務沖擊波
網絡改變人們的生活。大量的購物活動已被遷移到網上。梁春曉曾在一次公開發言中提到，現在已有一些線下的商店，有意無意地充當展示和體驗的場所。在實體店里看到的商品，許多消費者會去網上購買。近些年來已有數家實體書店倒閉。
新的產業也在逐漸形成，電子商務服務業開始形成集群，為網上經營的商家提供一種集群化的服務，且發展迅速，傳統商業受到擠壓。2004年京東商城創立，2007年完成第一輪融資，當年銷售額即達到3.6億元，2010年銷售額即達102億元。從創立到銷售額突破100億，京東商城僅僅用了6年，而傳統渠道商國美用了15年。
2011年上半年，中國電子商務整體交易規模達3.2萬億元，其中一季度1.5萬億元，二季度為1.7萬億元;網絡消費總量達4734億元，較2010年全年增長48.8%。
對于傳統商業企業而言，來自電子商務領域的沖擊更大。臺灣遠東百貨旗下的太平洋(8.92,-0.10,-1.11%)中國控股有限公司8月18日對外宣布，調整大陸市場的布局策略， 將于今年底前關閉北京太平洋百貨盈科店與五棵松店，以調整財務結構。兩店關閉的表面原因是，北京盈科商圈變化、大樓業主欲大幅調漲租金，五棵松店也因業主 更換頻繁，致招商一再延宕。
但據太平洋百貨內部人士稱，電子商務對整個行業的沖擊近幾年比較明顯，而且，尤其是百貨企業的沖擊最為巨大。10年前，太平洋百貨進駐盈科中心 時，物業租金極低。而現在，一個普通商鋪進駐的啟動資金都需要100萬元。盈科中心物業的底商和網上招租信息顯示，開發商今年8月底開出的整租太平洋百貨 鋪面價格為28元/月/平方米。由于電子商務尚處在與傳統渠道爭奪市場的時期，所以，在沒有門店租金成本重壓之下的電子商務企業，用更低的價格讓利給消費 者，優勢明顯。
開發商的出路
備受網店沖擊的百貨公司，也在想方設法地應對新的電子商務競爭形勢。萬達旗下萬千百貨一位高層告訴本報記者，將更加緊密地了解租戶的需求，為租戶打造出更適合的物業，保持更緊密的合作關系，以維持高出租率。
在“2011萬千百貨供應商答謝會”上，高端奢侈品牌PPR中國區董事總經理高峰在接受本報記者采訪時指出，電子商務對奢侈品實體店消費有一定的影響，但影響比重不會過高。
商業物業的持有者們不會看不到這樣的變化。王喆指出，實體商業給消費者帶來的是建筑場所的體驗，不僅僅是設計、裝修、場地和硬件。同時需要通過業態的組合，讓消費者有更加多元的體驗，將人們從電腦前拉到商場，有效吸引客流量。“大型商業正在拼命引入餐飲和其他形式的業態。”王喆說，銀河中心在規劃過程中，不僅僅規劃了購物，還包括餐飲、娛樂、休閑、文化等多功能業態聚合的國際化購物中心，“這也是大型商業未來發送站的必然趨勢。”
10月12日，在萬達商業年會“中國創新消費熱點”高端論壇上，王健林表示，萬達商業中將增加體驗式消費產業的比重。他提到，“十二五”規劃中指出，中國消費市場在5年之內要翻一番，從15萬億元增加到30萬億元，年平均增長速度達到15%。高速的消費增長應依靠“創新消費熱點”，從百貨類企業 角度出發，王健林認為應大力發展體驗型消費，即在商業設施內進行的、以感官體驗為主的消費，如看電影、打電玩、健身、餐飲等。
談及商業中心未來發展趨勢，王健林表示，擴大體驗型消費在商業中心內的比重是一個必要的措施。“今后，體驗式消費在萬達商業項目中占比將達到 50%以上。餐飲業占比可能會突破30%，甚至繼續增加。萬達從去年開始做當地最受歡迎的餐飲店的調研報告，我們要求在當地最受歡迎的30家餐飲店中，萬達的項目至少要引進其中的20家。”
